العقارات أم صناديق الريت ساعدني في الاختيار؟
بقلم حسان
ما هو الأفضل استثمارياً؟
اشتري عقار(بيت/مكتب/محل) بشكل مباشر و أقوم بتأجيره، أو أدخل في الصناديق العقارية مثل الريت ؟!
أيهما أفضل؟؟
البارحة قال لي شخص ما: ” عندما أشتري بيت بنفسي وأقوم بتأجيره، عوائده ستكون أفضل من صندوق عقاري”
عندما تكلمنا أكثر، أكتشف شيئاً مهماً جداً نسي أنن يحسبه !
وضعت رأيه هنا في تويتر من أجل أن نتناقش في الموضوع، وأحببت جداً تفاعلكم
الذي أعجبني أن وجهات نظركم كانت مختلفة، ناس قالوا هذا صحيح وناس قالوا هذا خطأ.
والذي أعجبني أكثر هي المصطلحات التي ذُكرت : “الإهلاك” “تكلفة الصيانة” “التسييل”
تريد أن نعلم الٱن، هل هذه الأشياء فعلاً لها علاقة بالقرار أم لا ؟!
قبل أن نعرف الفرق بين الاثنين، أظن أن فكرة شراء عقار وتأجيره واضحة للجميع، لكن الذي يريد أن يعرف ما هو الريت أو “صناديق الاستثمار العقارية المتداولة” شوف الرابط
جئنا الٱن للأهم، من الأفضل ؟! ولماذا ؟!
من أجل أن نقرر بشكل صحيح، سنعثر لكل خيار مميزات وعيوب.
مميزات الشراء المباشر:
١-التحكم في القرار، الخيارات كثيرة جداً جداً، أنت هنا تختار الذي تراه مناسب لك ويكون فيه فرصة استثمارية رهيبة، الٱخرون لم يرونها، ويمكنك أن تتحكم في سعر التأجير ومَن يستأجر.
٢- فرصة نمو القيمة، لو اخترت عقارك في مكان سيتطور بعد فترة عشر سنوات مثلاً، يمكن أن تبيع عقارك بسعر أعلى من الذي اشتريت به، هذا ليس شرط، وذلك حسب السوق.
عيوب الشراء المباشر:
١- الإدارة، تحتاج وقت وجهد في كل خطوة تقوم بها، تسويق، استلام، وتسليم، صيانة وغيرها.
هذه كانت النقطة التي لم يدركها هذا الشخص، أي أنت في النهاية يجب أن تحسب قيمة وقتك من تكلفة هذا الاستثمار.
٢- يجب أن تشتري العقار بقيمته الكاملة أو لا يمكنك شراءه. وهذا الشيء يتطلب منك مبلغ كبير يجب أن تحسب حسابه.
٣- صعوبة التسييل، أي لايمكنك أن تبيع جزءاً، إما تبيعه كامل أو لا تبيعه، ويجب أن تعثر على مشتري أصلاً.
نأتي الآن إلى مميزات الريت:
١- سهولة الإدارة، كل المطلوب منك أن تشتري وتراقب أداء الصندوق من مكانك، لا صيانة ولا موبايلات.
٢- تدخل بالمبلغ الذي لديك، لا تحتاج أن تجمع مبلغ العقار كامل أو تأخذ قرض كي تشتريه.
ستجد صناديق يمكنك أن تشترك فيها بدون حد أدنى أصلاً.
٣-سهولة التسييل، لأن الصناديق هذه موجودة في سوق الأسهم، بسهولة جداً ستجد مَن يشتري حصتك بشكل فوري في الوقت الذي تريد أن تبيع حصتك (انتبه بعض صناديق العقار غير متداولة)
عيوب الريت:
١- رسوم الاشتراك والرسوم الإدارية، وهذا شي طبيعي بسبب وجود فريق إداري متخصص على الصندوق، أنت تدفع رسوم معينة كي يعمل أشخاص بدلاً منك.
٢- ترتبط بقدرة الفريق الإداري، من أجل هذا يجب أن تختار الصندوق بعد أن تحلله جيداً، وتعلم كل شخص يعمل به وما كانت قراراتهم السابقة؟.
٣- فرصة نمو ضعيفة، لأن صناديق الريت تركز دائماً على نوعية معينة من العقارات التي توزع أرباح بشكل دوري (بعض الصناديق العقارية غير الريت هدفها نمو).
بقي لنا نقطة، إن الذي قال قرار الصناديق أفضل من الشراء المباشر من أجل “الإهلاك”،
هذا ليس صحيحاً، في الحالتين نفس الشيء، الصناديق تحسب الإهلاك في قوائمها، لكن طبعاً لا تنسى تحسبه إنت إذا كان خيارك الشراء المباشر (سنشرح معنى الإهلاك لاحقاً)
ونقطة “رسوم الصيانة” أيضاً نفس الشي من ناحية التكاليف، هذا غير المجهود والوقت الشخصي الذي سوف تدفعه، إدارة العقارات سوف تدفعه في صناديق الريت، لكن المهم أيضاً ان تحسبها.
هذا الكلام ليس نصيحة لك لتتجه إلى العقارات، لكن إذا العقار مناسب لك، فكل ما ذُكر سابقا يمكن ان يكون ميزة او عيب لك، لذلك اختر ما يناسبك.
